宅建業者が受け取れる報酬には、法律で上限（報酬限度額）が定められています。 計算ミスやひっかけを防ぐには、基本ルールと例外を整理して覚えるのが最重要です。
1.報酬の基本ルール
- 自由な報酬設定は不可（上限あり）
- 依頼者に請求できるのは報酬のみ
- 経費請求NG（ただし特別広告費など依頼者が同意した場合はOK）
2.売買・交換の媒介・代理の報酬
🧮 基本計算式（課税事業者）
| 代金額の部分 | 計算率 |
|---|
| 200万円以下 | 5.5% |
| 200万円超～400万円以下 | 4.4% |
| 400万円超 | 3.3% |
📌 覚え方：3段階式 + 加算型
- 200万以下：5.5%
- 200万超400万以下：4.4%
- 400万超：3.3%
簡易計算式（合算表示）
- 400万超の場合：代金額×3.3%＋66,000円
（免税事業者は×3.12%＋62,400円）
💡 重要なルール
| ケース | ルール |
|---|
| 買主・売主両方から媒介依頼を受けた場合 | 一方からの上限×2まで受領可 |
| 交換契約の媒介 | 価額差がある場合は高い方を基準に計算 |
| 売買・交換の代理 | 媒介の上限×2まで受領可（ただし一方のみから） |
| 代理＋媒介で双方から報酬受領 | 合計は代理報酬上限まで、一方ずつの制限も守ること |
3.貸借（賃貸）の媒介・代理の報酬
📌 原則（課税事業者）
| 契約タイプ | 限度額（合計） |
|---|
| 媒介 | 借賃の1ヶ月分×1.1（免税：×1.04） |
| 代理 | 借賃の1ヶ月分×1.1（同上） |
🏠 居住用建物（特例あり）
| 条件 | 一方からの上限 |
|---|
| 承諾なし | 借賃の0.55ヶ月（免税：0.52） |
| 承諾あり | 借賃の1.1ヶ月以内なら柔軟に配分可 |
💴 権利金がある場合（※居住用以外）
- 権利金が返還されない ⇒「売買代金」とみなして報酬計算可
- その報酬額と、借賃1ヶ月分×1.1の高い方を上限とする
📌 例：権利金2,000万円 ⇒ 2,000万×3.3%＋66,000＝726,000円
これを両当事者から受領可能 ⇒ 最大合計145万2,000円
4.よくあるひっかけ＆注意点
| 落とし穴 | ポイント |
|---|
| 課税事業者／免税事業者で率が違う | 出題文に注目して見落とさない |
| 権利金が「返還される」場合 | 売買代金とみなして計算できない |
| 居住用建物の媒介 | 片方から多く取るには承諾が必要 |
| 双方代理の報酬合計 | 一方代理の上限を超えてはNG |
🎯 試験対策まとめ
| 分類 | ポイント |
|---|
| 売買・交換媒介 | 上限：3.3％＋66,000円（400万超）／両方から受領可（×2） |
| 売買・交換代理 | 上限：媒介の×2（依頼者一方のみ） |
| 賃貸媒介 | 原則：1.1ヶ月分まで（承諾なければ0.55） |
| 賃貸代理 | 1.1ヶ月分まで（両者合計で） |
| 権利金 | 非居住用＆返還なし → 売買代金扱いで計算 |
計算式・承諾の有無・免税／課税事業者の違いを整理すれば、得点源！
ひっかけ問題も多い分野なので、過去問で数値の感覚を掴んでおきましょう。
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