【宅建業法】報酬の上限と計算方法まとめ｜媒介・代理・売買・賃貸すべて対応

宅建業者が受け取れる報酬には、法律で上限（報酬限度額）が定められています。 計算ミスやひっかけを防ぐには、基本ルールと例外を整理して覚えるのが最重要です。

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報酬の基本ルール

• 自由な報酬設定は不可（上限あり）
• 依頼者に請求できるのは報酬のみ
• 経費請求NG（ただし特別広告費など依頼者が同意した場合はOK）

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売買・交換の媒介・代理の報酬

基本計算式（課税事業者）

代金額の部分	計算率
200万円以下	5.5%
200万円超～400万円以下	4.4%
400万円超	3.3%

📌 覚え方：3段階式 + 加算型

• 200万以下：5.5%
• 200万超400万以下：4.4%
• 400万超：3.3%

簡易計算式（合算表示）

• 400万超の場合：代金額×3.3%＋66,000円
  （免税事業者は×3.12%＋62,400円）

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重要なルール

ケース	ルール
買主・売主両方から媒介依頼を受けた場合	一方からの上限×2まで受領可
交換契約の媒介	価額差がある場合は高い方を基準に計算可
売買・交換の代理	媒介の上限×2まで受領可（ただし一方のみから）
代理＋媒介で双方から報酬受領	合計は代理報酬上限まで、一方ずつの制限も守ること

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貸借（賃貸）の媒介・代理の報酬

原則（課税事業者）

契約タイプ	限度額（合計）
媒介	借賃の1ヶ月分×1.1（免税：×1.04）
代理	借賃の1ヶ月分×1.1（同上）

居住用建物（特例あり）

条件	一方からの上限
承諾なし	借賃の0.55ヶ月（免税：0.52）
承諾あり	借賃の1.1ヶ月以内なら柔軟に配分可

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権利金がある場合（※居住用以外）

• 権利金が返還されない ⇒「売買代金」とみなして報酬計算可
• その報酬額と、借賃1ヶ月分×1.1の高い方を上限とする

📌 例：権利金2,000万円 ⇒ 2,000万×3.3%＋66,000＝726,000円
これを両当事者から受領可能 ⇒ 最大合計145万2,000円

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よくあるひっかけ＆注意点

落とし穴	ポイント
課税事業者／免税事業者で率が違う	出題文に注目して見落とさない
権利金が「返還される」場合	売買代金とみなして計算できない
居住用建物の媒介	片方から多く取るには承諾が必要
双方代理の報酬合計	一方代理の上限を超えてはNG

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🎯 試験対策まとめ

分類	ポイント
売買・交換媒介	上限：3.3％＋66,000円（400万超）／両方から受領可（×2）
売買・交換代理	上限：媒介の×2（依頼者一方のみ）
賃貸媒介	原則：1.1ヶ月分まで（承諾なければ0.55）
賃貸代理	1.1ヶ月分まで（両者合計で）
権利金	非居住用＆返還なし → 売買代金扱いで計算

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計算式・承諾の有無・免税／課税事業者の違いを整理すれば、得点源！
ひっかけ問題も多い分野なので、過去問で数値の感覚を掴んでおきましょう。

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