【宅建業法】宅建業者に課せられた業務上の規制まとめ

宅建業者に課される「業務上の規制」は、宅建試験でも定番の出題テーマ。常識で判断できる問題も多く、確実に得点したい分野です。この記事では、重要なルールを整理して一気に復習できるようにまとめました。

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業務上の基本原則（信義誠実の原則）

信義誠実の原則は民法第1条2項に定められています。

（基本原則）
第一条　私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
２　権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
３　権利の濫用は、これを許さない。

信義誠実の原則（業務処理の原則）

• 宅建業者は、取引相手に対し、信義をもって誠実に業務を行うことが義務。
• 宅建士は信用・品位を損なう行為をしてはならず、業務外でも品格が問われる。

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供託所等に関する説明

「供託所等に関する説明」は重要事項説明（35条書面）とは別物です。内容の違いを押さえておく必要があります。

🔸 宅建業者が保証協会未加入なら「営業保証金の供託所と所在地」を説明
🔸 加入している場合は「保証協会の名称・所在地・社員である旨」などを説明
🔸 どちらも相手が宅建業者なら説明不要

【供託所等に関する説明】と【重要事項の説明】の比較表

項目	供託所等に関する説明	重要事項の説明（35条）
説明義務者	宅建業者（従業者でも可）	宅建士（専任でなくてよい）
説明時期	契約成立前	契約成立前
説明相手	契約の両当事者	買主・借主（交換は両当事者）
説明方法	口頭でOK	書面を交付して記名の上で説明（電子交付可）
書面の交付	不要（口頭説明でOK）	必須（35条書面）
説明不要となる場合	相手が宅建業者の場合	相手が宅建業者の場合、書面交付のみでOK
違反した場合の処分	指示処分	業務停止処分または免許取消処分
内容（概要）	・営業保証金の供託所や保証協会の情報等	・登記簿上の権利関係、法令制限、契約条件など
誤答に注意すべき点	「供託所等の説明は重要事項の一部」→ 誤り	–

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守秘義務

宅建業者およびその従業者は、正当な理由なく業務上知り得た秘密を漏らしてはならない。

✅ 漏らしてもよい例：

• 本人の同意あり
• 裁判・税務調査など正当な公的理由

🔸 守秘義務は退職後・廃業後も継続
🔸 違反すると50万円以下の罰金

🆚 個人情報保護法との違い

• 個人情報保護法：個人情報が対象
• 守秘義務：業務上の秘密全般が対象

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宅建業者に禁止されている主な行為（重要！）

禁止事項	内容とポイント
❶ 不当な履行遅延	登記・引渡し・支払いを不当に遅らせる行為は禁止（不可抗力は除く）
❷ 重要な事実の不告知・不実告知	故意に事実を隠したり、虚偽を伝えると重い罰則対象（刑事罰あり）
❸ 高額報酬の要求	報酬の受領・請求どちらも上限超えNG
❹ 手付の信用供与	手付金の貸付・後払い・立替等は禁止（違反は処分対象）
❺ 断定的判断の提供	「絶対に儲かる」などの誤解を与える勧誘はNG
❻ 威迫行為	強引・しつこい・威圧的な勧誘は禁止
❼ 預り金の返還拒否	撤回時に預り金を返さないのは宅建業法違反

試験のポイント

• 手付金は分割払いNG（信用供与）
• 代金・報酬は分割払いOK

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既存住宅のインスペクション制度（建物状況調査）

• 対象：中古住宅（店舗・ビルなどは除外）
• 調査内容：
  • 構造耐力上主要な部分（基礎・柱など）
  • 雨水侵入防止部分（屋根・壁など）

ポイント	内容
調査者	国交大臣認定講習を受けた建築士（既存住宅状況調査技術者）
宅建業者の役割	自ら調査しない。媒介契約書にあっせん有無を記載し、結果概要を説明する。
書面での扱い	35条書面：調査結果の概要、保存状況 37条書面：確認事項の記載

✅まとめ：試験対策ポイント

• 「供託所等に関する説明」は35条書面とは別と覚える
• 守秘義務は退職後も有効で、個人情報より広範囲
• 業務上の禁止行為（特に手付金の扱い）は要暗記
• インスペクションは宅建業者が実施しない点に注意

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