宅建業法とは？取引の範囲・業の定義・免許が必要なケースを徹底解説！

1. 宅建業法とは？

宅地建物取引業法（通称：宅建業法）は、「宅地」や「建物」の取引に関して、

• 不動産業者の行動ルール
• 免許制度
• 消費者保護の仕組み
  などを定めた法律です。

この法律の目的は、不動産取引に関わるトラブルを防ぎ、安心・安全な取引を実現することです。

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2. 宅建業とは？（＝宅建業法の適用対象）

宅建業の定義（宅建業法2条）

以下のすべてに当てはまる場合、「宅建業」に該当し、原則として免許が必要になります。

要件	内容
①対象物件	宅地または建物
②取引形態	自ら取引 or 代理・媒介
③反復継続の意思	業として行う（反復・継続性がある）

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3. 対象物件：宅地・建物とは？

• 宅地：建物が建っている土地、または将来建物を建てる予定の土地
  　※農地でも、将来家を建てる予定なら「宅地」に該当することも。
• 建物：居住用・店舗用など、すべての建築物が対象（用途は問わない）

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4. 取引形態：自ら取引・代理・媒介

区分	内容	例
自ら取引	自分が売主・貸主となる	分譲マンションを販売する業者など
代理	本人の名で契約を結ぶ	売主に代わって売買契約を結ぶ
媒介	契約の仲介をする	不動産仲介会社が、売主と買主をつなぐ

※「代理」「媒介」も宅建業に含まれます！

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5. 「業」とは何か？反復継続の判断基準

【業にあたるかのポイント】

• 営利目的で、繰り返し取引をする意思・態様がある
• 1回の取引でも、「今後も続ける意図」が見られれば業と判断されることも

例：転勤のたびにマイホームを売却している ⇒ 業ではない（個人の事情）
　　複数の投資物件を継続的に仲介している ⇒ 業にあたる可能性あり

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6. 免許が不要な例外（重要！）

以下のような場合は、「業」に該当しても宅建業法の適用外となるため、免許は不要です。

免許不要の例	内容
自ら貸すだけ	自分の物件を貸すだけならOK（仲介しない）
国・地方公共団体	行政機関の取引は対象外
裁判所の競売・破産管財人など	法律に基づく職務としての売却
信託会社など特例事業者	他法で許可を得ている特定業者（信託法など）

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7. 無免許営業の禁止（宅建業法3条）

宅建業を行うには、原則として免許が必要です。
この免許を持たずに営業する行為を「無免許営業」といい、法律で厳しく禁止されています。

❌ 無免許営業のリスク

• 刑事罰あり（3年以下の懲役、もしくは300万円以下の罰金、または併科）
• 取引そのものは有効でも、トラブル時に大きな責任を負うことも
• 「知らなかった」では済まされない！

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8. 名義貸しの禁止（宅建業法12条）

「免許を持っていない人に、名義だけを貸す」行為も禁止されています。

📌 名義貸しとは？

他人が宅建業をするために、自分の免許名義だけを貸す行為です。

例	解説
免許を持つAが、無免許のBに名義を貸してBが営業	⇒ AもBも処罰対象に！
法人Aの名義で、実際には法人Bが営業	⇒ 法人間でもNG！

📍 名義貸しも処罰対象

• 名義を貸した側も、無免許営業と同等の罰則（3年以下の懲役等）
• 営業停止命令や免許取消処分の対象にもなる

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✅ 試験対策ポイントまとめ

チェック項目	ポイント
宅建業とは？	宅地・建物の取引（売買・貸借）を反復継続して行う
免許は必要？	自ら取引・代理・媒介をするなら必要
無免許営業とは？	免許なしで宅建業を行う行為。刑事罰あり
名義貸しとは？	他人に免許名義だけを使わせる行為。違法・処罰対象

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🏁 まとめ：宅建業の範囲と免許の必要性をしっかり理解しよう！

宅建業法の最初の関門は、「どんな行為が宅建業に該当するのか」を正しく理解することです。

• 「宅地・建物の取引」＋「代理・媒介」＋「業として行う」の3点セットを押さえましょう。
• 無免許営業や名義貸しは、知らずにやってしまうと大きなトラブルにつながるため、試験だけでなく実務でも重要な知識です。

次回は、【宅建業の免許制度】について、「国土交通大臣免許と都道府県知事免許の違い」「免許の有効期間と更新」などを解説していきます！