【宅建業法】住宅瑕疵担保履行法の要点まとめ

新築住宅の売主である宅建業者に対し、住宅の欠陥（瑕疵）に対する10年間の瑕疵担保責任を確実に果たさせるための法律で、資力確保措置（保証金の供託または保険加入）を義務付け、その状況を毎年報告することを求めています。

新築住宅の定義

住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置が義務付けられているのは、新築住宅です。

ここでいう「新築住宅」とは、建設完了から1年を経過しておらず、まだ人が住んでいない住宅を指します。

中古住宅や賃貸物件の媒介などは対象外となります。

---

買主保護のための資力確保義務

• 宅建業者が自ら売主となって新築住宅を引き渡す場合は、瑕疵担保責任を履行するための資力（お金の備え）確保が義務。
• 2つの方法：
  1. 保証金の供託
  2. 保険加入（住宅販売瑕疵担保責任保険）

※買主が宅建業者の場合、媒介・代理の宅建業者の場合は義務なし。

住宅販売瑕疵担保保証金（供託）

• 対象者：保証金による資力確保を選んだ宅建業者
• 供託した旨の届出：毎年3月31日〜3週間以内
• 供託先：主たる事務所の最寄りの供託所
• 供託額：過去10年で引き渡した新築住宅の総戸数に応じた金額
  　※保険対応済の戸数は除く
  　※床面積55㎡以下は「2戸で1戸」とカウント

---

住宅販売瑕疵担保責任保険

• 対象者：保険による資力確保を選んだ宅建業者
• 保険加入要件：
  • 保険金額：2,000万円以上
  • 有効期間：引渡し日から10年以上
  • 保険料：宅建業者（売主）が支払い
• 通常は業者が保険金を請求
  　→ 業者が倒産等で責任履行しない場合：買主が請求可能

---

◆ 指定住宅紛争処理機関

• 対象：瑕疵担保保険付き新築住宅等における欠陥トラブル
• 当事者の一方または双方の申請により、
  • あっせん
  • 調停
  • 仲裁
    を行う

対象となる瑕疵担保責任（10年）

• 対象部分：
  1. 構造耐力上主要な部分（基礎、壁、柱など）
  2. 雨水の侵入を防止する部分（屋根、外壁など）
• 買主の請求権：
  • 損害賠償
  • 契約解除
  • 追完請求
  • 代金減額請求

---

資力確保措置の届出義務

• 毎年3月31日（基準日）時点で新築住宅を引き渡した宅建業者は、以下を3週間以内に免許権者に届出。

届出内容：

1. 基準日までの過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数
2. そのうち「供託」で対応した戸数
3. 「保険加入」で対応した戸数

• 届出違反の罰則：50万円以下の罰金
• 措置も届出も怠った場合：50日経過後から契約締結禁止
  → 違反した場合：1年以下の懲役 or 100万円以下の罰金、または併科

試験で狙われやすいポイント（頻出注意！）

• 「新築住宅の定義」＝1年以内＋未使用
• 「資力確保義務」は媒介・代理業者、買主が業者の場合なし
• 「保証金 or 保険」選択は業者が決める
• 「届出義務違反」と「資力措置なし」→ 50日後の契約禁止＋罰則
• 「保険は宅建業者が契約者」＝買主ではない
• 「供託不足」→2週間以内に補充＋届出
• 「指定住宅紛争処理機関」＝裁判外で解決可能

---