【宅建業法】保全措置・手付解除など「8種規制」まとめ

宅建業者が自ら売主となる場合、宅建業法で「8種規制（8種制限）」が課されます。これは、買主が宅建業者でない一般消費者である場合にのみ適用される特別ルールです。出題頻度が高く、1問丸ごと出されることもあるため、確実に押さえておきましょう。

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「8種規制」とは？

宅建業者（不動産業者）が売主となる宅地建物の売買契約において、買主を保護するために設けられた8種類の制限のことです。

具体的には、

1. クーリング・オフ制度
2. 損害賠償額の予定等の制限
3. 手付金等の制限
4. 自己所有物以外の売買契約締結の制限
5. 手付金等の保全措置
6. 割賦販売契約の解除等の制限
7. 所有権留保等の禁止
8. 契約不適合責任の特約制限

規制が適用されるケース→売主：宅建業者 ／ 買主：宅建業者ではない

適用されないケース→売主も買主も宅建業者、売主が宅建業者ではない、媒介契約（売主でない）

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8つの規制一覧

クーリング・オフ制度

クーリング・オフ制度については別途解説です。

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損害賠償額の予定・違約金の制限

• 合算で代金の2割超は無効（超過部分のみ）
• 実損が予定額より大きくても、請求は予定額まで
• 宅建業者間では制限なし
• 定めなければ、実損額の請求可能（証明必要）

手付金額の制限（解約手付）

• 宅建業者は代金の2割を超える手付を受け取れない
• 2割超は無効（不当利得で返還義務あり）
• 中間金・内金は制限なし
• 解約可能なタイミング：

状況	売主	買主
両者未着手	倍額返還で解除OK	放棄で解除OK
買主が着手済	×	放棄で解除OK
売主が着手済	倍額返還で解除OK	×

自己所有物以外の売買契約締結の制限

宅建業者が自ら売主となるとき：自己所有でない物件は売買契約禁止

例外：

状況	契約OKになる条件
他人物	契約・法令で将来取得が確実（予約もOK）
未完成物件	保全措置を講じれば契約OK

📌 停止条件付き契約はNG（条件が成就するまで売買できない）

手付金等の保全措置

▶ 保全措置が必要な条件

物件の状態	条件	保全方法
未完成	5％超 & 1,000万円超	保証機関 or 保険会社
完成	10％超 & 1,000万円超	上記＋指定保管機関

※ 上記金額以下なら保全措置不要（登記済みも不要）

📌 移転登記後や、受領額が条件以下なら保全措置は不要。

割賦販売契約の解除等の制限

買主が代金の支払いをしなかった場合、30日以上の相当期間を定めて書面で催告し、その期限内に支払いがない場合でなければ契約の解除や、残りの割賦金の全額請求をすることはできません。

また上記に反する特約は無効となります。

※割賦販売＝引渡後1年以上にわたって2回以上に分割して代金を払う契約

所有権留保等の禁止

宅建業者が割賦販売（分割払い）で不動産を販売する場合、原則として…

引渡し前に所有権を買主に移転しなければならない（= 所有権留保は禁止）

ただし、以下のような場合は例外的に所有権を留保可能です：

条件	内容
① 宅建業者が受け取った代金が物件価格の 10分の3以下	所有権の移転をしなくてもOK
② 代金の10分の3を超えて受け取っていても、買主が残代金について担保措置を講じる見込みがない	同様に所有権移転は不要

契約不適合責任の特約制限

• 宅建業者が自ら売主となる場合、民法の原則が強制適用
• 任意の特約不可（買主に不利なものは無効）
• 唯一有効な特約：通知期間を「引渡しから2年以上」とするもの

民法改正後の主なポイント
修補請求・代金減額が可能に
買主の悪意でも責任あり
責任追及は「知った時から1年以内」原則
売主が悪意・重過失なら「知ってから5年 or 引渡しから10年」まで延長

🎯 試験対策ポイントまとめ

規制	押さえるべき数字・条件
損害賠償額の予定	上限：代金の2割
手付金額の制限	上限：代金の2割
自己所有物以外の売買契約締結の制限	予約OK／停止条件NG
手付金等の保全措置	未完成5％／完成10％ & 1,000万円超
割賦販売契約の解除等の制限	書面催告30日以上が必須
所有権留保の禁止	3割未満なら登記義務なし
契約不適合責任の特約制限	通知期限「引渡しから2年以上」の特約のみOK

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8種規制は数字の整理と例外の把握がカギ。
引っかけ問題も多いため、過去問・練習問題で感覚を磨いておきましょう！